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O índice do aluguel e o reajuste que o boleto cobra
Até junho, o IGP-M acumulou 8,94% em doze meses e o IPCA, 4,58%. São 4,36 pontos de distância no mesmo período.
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IGP-M e IPCA em doze meses, 2000 a 2026
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Todo contrato de aluguel tem uma linha que ninguém lê na assinatura e todo mundo lê no décimo segundo mês. Ela traz a palavra reajuste, a sigla de um índice e o mês que serve de base. É essa linha que decide o valor do boleto no ano seguinte.
A sigla varia de contrato para contrato. Uns trazem IGP-M, outros trazem IPCA, e alguns escrevem os dois com uma regra de escolha no meio. O texto é curto, o efeito dura doze boletos, e a diferença entre uma sigla e outra sai do mesmo bolso.
Os dois medem preço, e medem preços diferentes. O IPCA, do IBGE, acompanha o que a família compra no varejo, de arroz a passagem de ônibus. O IGP-M, da Fundação Getulio Vargas, mistura três pesquisas: o atacado com peso de 60%, o varejo com 30% e a construção com 10%.
O peso do atacado é o que separa as duas linhas. Preço de atacado responde a dólar, a commodity e a safra, e responde antes de a mercadoria chegar à prateleira. Quando o câmbio se mexe, o índice mais usado no aluguel sente primeiro.
A escolha do índice nasceu de hábito de mercado, e não de exigência legal. A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, deixa o índice para as partes combinarem, e a Lei 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, cuida apenas do intervalo mínimo entre um reajuste e o seguinte.
Quem assina não escolhe o resultado. Escolhe a sigla, e o resultado aparece doze meses depois, calculado por uma pesquisa que roda longe do imóvel e do inquilino.
O gráfico de hoje traz as duas séries acumuladas em doze meses, o IGP-M da Fundação Getulio Vargas pela base do Ipeadata e o IPCA do IBGE, com fonte, período e unidade escritos dentro da imagem. É a distância entre as duas linhas que aparece no boleto do aniversário do contrato.
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I O Gráfico do Dia
Quatro pontos entre as duas linhas
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Duas séries públicas acumuladas na mesma janela de doze meses. Veja onde cada uma delas parou em junho.
Até junho de 2026, o IGP-M acumulou 8,94% em doze meses, e o IPCA acumulou 4,58% no mesmo período. A distância entre os dois é de 4,36 pontos percentuais, medidos na mesma janela de doze meses.
Acumulado em doze meses é a soma composta das variações mensais do período, e não a média delas. É o número que a cláusula de reajuste manda buscar quando o contrato faz aniversário.
As duas pesquisas não olham para a mesma coisa nem para o mesmo calendário. O IPCA coleta preços do dia 1 ao dia 30 do mês de referência, em dezesseis áreas urbanas, para famílias com renda de um a quarenta salários mínimos.
O IGP-M fecha a coleta antes. A janela dele vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência, e o resultado sai publicado ainda dentro do mês, com quase dez dias de vantagem sobre o índice oficial.
A antecedência explica parte da carreira do IGP-M em contrato. Quem reajusta em janeiro precisa do número de dezembro antes do fim de dezembro, e o índice de atacado entrega o dado no prazo do boleto.
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O aluguel é reajustado por um índice em que a compra da família pesa 30%, e o preço do atacado pesa o dobro.
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A série mostra que a distância troca de sinal. Em 2020, o IGP-M fechou o ano em 23,14% e o IPCA em 4,52%, uma diferença de quase dezenove pontos num único ano de contrato.
Em 2021, o IGP-M marcou 17,78% contra 10,06% do IPCA. Em 2022, os dois se aproximaram: 5,45% e 5,79%, com o índice do aluguel abaixo do índice oficial pela primeira vez em anos.
Em 2023, a inversão foi completa. O IGP-M fechou o ano em queda de 3,18%, e quem tinha contrato indexado a ele viu o aluguel cair no aniversário, enquanto o IPCA acumulava 4,62% nos mesmos doze meses.
Os anos seguintes trouxeram o índice do atacado de volta ao topo. O IGP-M acumulou 6,54% em 2024, e a série de 2026 chega a junho com 8,94% em doze meses, quase o dobro do índice oficial no mesmo intervalo.
A oscilação tem origem conhecida. O atacado pesa 60% do IGP-M, e o preço de atacado sobe e cai com o dólar e com a commodity, sem a amortização que o varejo aplica ao repassar o custo para a prateleira.
Para quem paga aluguel, a consequência é de calendário. O ano em que o contrato faz aniversário decide qual trecho da série entra na conta, e dois contratos idênticos com meses-base diferentes chegam a percentuais diferentes.
Fonte e período: IGP-M da Fundação Getulio Vargas, pela base do Ipeadata, e IPCA do IBGE, variação acumulada em doze meses, série mensal de janeiro de 2000 a junho de 2026. O eixo do gráfico começa no zero.
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II A Conta do Mês
De R$ 2.000 para R$ 2.178,80
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Um contrato de R$ 2.000,00 reajustado pelo IGP-M acumulado até junho vai a R$ 2.178,80. Pelo IPCA do mesmo período, iria a R$ 2.091,60. A diferença entre as duas cláusulas é de R$ 87,20 por mês.
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A conta tem um passo só. O valor do aluguel multiplicado por 1,0894 dá R$ 2.178,80, e multiplicado por 1,0458 dá R$ 2.091,60. O 1 é o aluguel que já existe, e o resto é o índice.
Em reais por mês, o reajuste pelo IGP-M soma R$ 178,80 ao boleto, e o reajuste pelo IPCA soma R$ 91,60. Os dois números saem do mesmo contrato, do mesmo imóvel e do mesmo mês.
No ano de contrato inteiro, a soma muda de tamanho. São R$ 2.145,60 a mais com o IGP-M e R$ 1.099,20 a mais com o IPCA, e a distância entre as duas cláusulas chega a R$ 1.046,40 em doze boletos.
O reajuste não zera no aniversário seguinte. Ele entra no valor base do próximo cálculo, e o índice do ano seguinte incide sobre o aluguel já corrigido, do mesmo jeito que o juro incide sobre o saldo.
Três anos no mesmo ritmo mostram o efeito. A 8,94% ao ano, os R$ 2.000,00 chegam a R$ 2.585,78. A 4,58% ao ano, chegam a R$ 2.287,58, e a diferença mensal entre as duas cláusulas passa de R$ 298,00.
A periodicidade é a única parte que a lei fecha. Reajuste com prazo menor que doze meses é nulo, e o intervalo vale para qualquer índice escrito na cláusula.
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"É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano."
Lei 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, artigo 2º, parágrafo 1º
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O índice, ao contrário, é combinado. A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, deixa o valor do aluguel e a cláusula de correção para o acordo entre locador e inquilino, e permite que as partes fixem um novo valor a qualquer tempo.
A permissão tem uso prático na renovação. Um contrato com cláusula de IGP-M pode ser reajustado por um percentual menor, se locador e inquilino escreverem o novo valor, e a diferença fica registrada em aditivo.
Existe ainda o caminho judicial. Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, a mesma lei abre a ação revisional, que leva o aluguel ao preço de mercado, para cima ou para baixo.
O aluguel de mercado é a referência que falta na cláusula. O índice mede preço no país inteiro, e o contrato paga por um imóvel específico, num bairro específico, com uma oferta que o índice não enxerga.
O boleto reajustado chega com o valor novo em cima e a sigla escrita no rodapé do aviso. Conferir a sigla antes de pagar custa um minuto, e é o único momento em que a cláusula ainda pode ser discutida.
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